Eigentümer entscheiden über Angelegenheiten der GdWE durch Beschluss. Damit ein Beschluss belastbar ist, müssen insbesondere Einberufung, Bezeichnung des Beschlussgegenstands, Stimmrecht und Beschlussinhalt stimmen. Die Einladung soll grundsätzlich mindestens drei Wochen vor der Versammlung in Textform erfolgen. Beschlüsse werden grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes vorgeben.
Warum die Tagesordnung so wichtig ist
Nach § 23 Abs. 2 WEG muss der Gegenstand eines Beschlusses bereits bei der Einberufung bezeichnet sein. Eigentümer sollen erkennen können, worüber entschieden werden soll und ob ihre Teilnahme oder Vorbereitung erforderlich ist.
Je größer die wirtschaftliche Bedeutung, desto konkreter sollten Informationen zu Maßnahme, Kosten, Finanzierung und Entscheidungsalternativen bereits mit der Einladung zur Verfügung stehen.
Einladung und Frist
§ 24 WEG sieht die Einberufung in Textform vor. Die Einberufungsfrist soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen, sofern keine besondere Dringlichkeit besteht. Der Verwalter beruft mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung ein.
Wie wird abgestimmt?
Nach § 25 Abs. 1 WEG entscheidet grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. § 25 Abs. 2 sieht als gesetzlichen Ausgangspunkt vor, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarungen können für die konkrete Anlage andere Stimmprinzipien vorsehen, beispielsweise Stimmgewicht nach Einheiten oder Miteigentumsanteilen.
Vollmachten bedürfen nach § 25 Abs. 3 WEG der Textform.
Präsenz, Hybrid und virtuelle Eigentümerversammlung
Das WEG ermöglicht unterschiedliche Formate:
- Präsenzversammlung: klassisches Treffen an einem Versammlungsort.
- Hybride Teilnahme: Die Eigentümer können beschließen, dass Rechte auch elektronisch ausgeübt werden können.
- Virtuelle Eigentümerversammlung: Nach § 23 Abs. 1a WEG kann mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für höchstens drei Jahre beschlossen werden, dass Versammlungen ohne physischen Versammlungsort stattfinden oder stattfinden können.
Für Beschlüsse über virtuelle Versammlungen vor dem 1. Januar 2028 enthält § 48 Abs. 6 WEG eine Übergangsregel: Bis einschließlich 2028 ist grundsätzlich mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern nicht einstimmig darauf verzichtet wird.
Was ist ein Umlaufbeschluss?
Ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Außerdem kann die Gemeinschaft für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass anschließend die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Damit können klar abgegrenzte Entscheidungen nach einer Versammlung effizient nachgeholt werden.
Für eine Heizungsmodernisierung liegen zur Eigentümerversammlung erst zwei Angebote vor. Die Eigentümer möchten ein drittes Angebot abwarten. Sie beschließen, dass über die Vergabe dieses konkret bezeichneten Auftrags anschließend im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann. So ist keine weitere Präsenzversammlung erforderlich.
Was muss im Beschluss stehen?
Ein guter Beschluss beantwortet so viele Umsetzungsfragen wie nötig. Bei einer Vergabe sind das regelmäßig: Maßnahme, Auftragnehmer oder Auswahlmechanismus, Preis beziehungsweise Kostenrahmen, Finanzierung, Kostenverteilung, Fälligkeit und Umfang der Ermächtigung der Verwaltung.
Unklare Formulierungen wie „Die Verwaltung soll sich kümmern“ sind bei finanziell bedeutsamen Maßnahmen kein guter Ersatz für einen vollziehbaren Beschluss.
Was passiert bei fehlerhaften Beschlüssen?
Beschlüsse sind grundsätzlich wirksam, solange sie nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurden, sofern sie nicht ausnahmsweise nichtig sind. Nach § 45 WEG muss eine Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Beschlussklagen richten sich gegen die GdWE.
Fazit
Gute Beschlussfassung beginnt vor der Versammlung: mit einer klaren Tagesordnung, belastbaren Unterlagen und einem vollziehbaren Beschlussvorschlag. Je präziser Entscheidung, Finanzierung und Zuständigkeiten geregelt sind, desto einfacher ist die anschließende Umsetzung.
HÄUFIGE FRAGEN Die Einberufungsfrist soll nach § 24 Abs. 4 WEG grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen, sofern keine besondere Dringlichkeit vorliegt. Grundsätzlich entscheidet nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für besondere Beschlussgegenstände können abweichende Anforderungen gelten. Ja. Nach § 23 Abs. 1a WEG kann mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für längstens drei Jahre eine virtuelle Versammlung ermöglicht werden. Übergangsweise ist § 48 Abs. 6 WEG zu beachten. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. RECHTSGRUNDLAGEN & QUELLEN Hinweis: Die Beiträge erläutern allgemeine Grundsätze und ersetzen keine Rechtsberatung im konkreten Einzelfall. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse und Verträge der jeweiligen Liegenschaft können zusätzliche oder abweichende Regelungen enthalten.Fragen und Antworten
Wie lang ist die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung?
Welche Mehrheit braucht ein normaler WEG-Beschluss?
Kann eine Eigentümerversammlung komplett virtuell stattfinden?
Wie lange kann ein WEG-Beschluss angefochten werden?
Nachvollziehbare Grundlagen
